二、社會住宅包租代管的政策讓不動產經紀人投入租賃仲介,根據不動產估價技術規則規定,不動產經紀人要如何提供租戶租金估計建議?試敘述分析之。(25 分)
擬答
不動產租金估計,應視新訂租約與續訂租約分別為之,分述如下:
(一)新訂租約之租金估計方式:
1.租賃實例比較法:
以新訂租約之租賃實例為比較標的,運用比較法估計之。
2.積算法:
以勘估標的價格乘以租金收益率,以估計淨收益,再加計必要費用。
3.收益分析法:
分析企業經營之總收入,據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益,再加計必要費用。
(二)續訂租約之租金估計方式:
1.租賃實例比較法:
以續訂租約之租賃實例為比較標的,運用比較法估計之。
2.利率法:
以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎,乘以續租之租金收益率,以估計淨收益,再加計必要費用。
3.推算法:
以勘估標的原契約租金之淨收益,就其租金變動趨勢調整後,再加計必要費用。
4.差額分配法:
分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中,應歸屬於出租人之適當部分,加計契約租金。
相關法條
不動產估價技術規則§131、132、133