【歷屆試題解答】不動產經紀人 103年 不動產估價概要(二)

二、依不動產估價技術規則之規定,不動產價格有那些種類?(10 分)基於公有土地資源永續利用,政府對公有大面積土地皆以設定地上權方式釋出,請說明評估已設定地上權的土地是評估那一種價格?(5 分)又設定地上權土地的估價方式有那些?請說明之。(10 分)

擬答

(一)不動產價格可分為四類:

1.正常價格:指具有市場性之不動產,於有意願之買賣雙方,依專業知識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值,並以貨幣金額表示者。

2.限定價格:指具有市場性之不動產,在下列限定條件之一所形成之價值,並以貨幣金額表示者:

(1)以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。

(2)以不動產合併為目的。

(3)以違反經濟合理性之不動產分割為前提。

3.特定價格:指具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值,並以貨幣金額表示者。

4.特殊價格:指對不具市場性之不動產所估計之價值,並以貨幣金額表示者。

(二)已設定地上權的土地,依買受人之不同而定,茲說明如下:

1.以限定價格評估:

已設定地上權的土地,若評估其處分該土地之讓售價格時,考量土地法第 104 條地上權人優先購買權之規定,買受人若為地上權人者,係為該土地之地上權與所有權合一,應以限定價格評估。

2.以正常價格評估:

已設定地上權的土地,評估標售所有權之價格時,若買受人資格並未設限,且透過市場自由競爭、採價高者得方式形成之價格,應屬正常價格之性質。
惟因該土地存有地上權設定之情形,屬於有其他足以改變比較標的價格之情況存在,投標者會就該影響之情況,進行價格之情況調整修正,故應以正常價格評估,是屬妥適。

(三)地上權土地之估價方式:

已設定地上權的土地,其價格之評估應先評估未設定時之素地正常價格,再扣除價格日期地上權之剩餘價格後,即得出己設定有地上權土地之價格。

1.素地正常價格,可利用比較法、收益法或成本法推估求得。

2.地上權估價之考量因素:

地上權估價,應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。

3.地上權價格之估計方法,分述如下:

(1)市價比較法:

蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權讓與買賣實例,考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後,再經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後,以求得勘估標的地上權比較價格。

(2)價格比率法:

先求取勘估標的之素地價格,再考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後,判定地上權價格占所有權價格之比率,再以其素地價格乘上該比率所得之積,即為勘估標的之地上權價格。

(3)設定實例比較法:

先蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權設定實例,以該實例中地上權價格占該素地地價之比率並以該比率作為基礎,經與勘估標的之用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素進行比較後,求得勘估標的之地上權價格占素地地價之比率。將此比率乘上勘估標的本身之素地地價,其金額即為地上權價格。

(4)差額租金還原法:

先推算勘估標的之每年淨收益,扣除地上權設定每年所需支付之地租後,再以適當之收益資本化率(複利年金現價率)予以還原後,即為勘估標的地上權價格之方法。
其公式如下:

 
P = a ×
 
(1 + r)n - 1
━━━━━━━
r (1 + r)n

P:地上權價格
a:差額租金(即每年淨收益-每年支付地租額)
r:收益資本化率
n:地上權殘餘年限

相關法條
估價規則§2、116、土法§104

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