【歷屆試題解答】不動產經紀人 109年 民法概要(一)

一、甲男、乙女結婚十餘年,未約定夫妻財產制度。婚後甲出資購買 A 屋一棟,登記在乙女名下。嗣後因故,甲、乙雙方乃協議離婚,協議離婚期間甲男未經乙女同意,擅自拿走 A 屋所有權狀與乙的印章,與丙簽訂 A 屋買賣契約,但尚未完成產權移轉登記。試問:A 屋之所有權為何人所有?甲、丙間 A 屋買賣契約之效力為何?(25 分)

擬答

(一) A 屋之所有權應為乙所有,理由如下:

1.按民法第 759-1 條第 1 項:「不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利」,依題意,目前 A 屋登記於乙之名下,雖係由甲出資購買,惟甲、乙從題意中無訂立「借名登記」契約,若甲欲主張其為真正所有權人,尚需舉反證推翻民法第 759-1 條第 1 項之推定效力,若無法舉證,依法應推定乙為 A 屋之所有權人。

2.次按民法第 758 條第 1 項及第 2 項:「Ⅰ不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。Ⅱ前項行為,應以書面為之」,雖甲未經乙之同意,擅自取走 A 屋所有權狀與乙之印章,其登記亦不因此而影響,又甲、丙僅簽訂 A 屋買賣契約,尚未完成產權移轉登記,因 A 屋登記於乙之名下,故甲僅能以乙之名義來移轉 A 屋之所有權,若其未經乙之同意則屬無權代理,依民法第 170 條之規定,未經本人同意,則效力未定。

3.基此,甲無權代理乙移轉 A 屋之所有權之行為,必須得到乙之同意,若未經乙之同意,則屬效力未定,再依本題題意可知,甲尚未完成產權移轉登記,依上開規定,未經登記一不生效力,故本題 A 屋之所有權不因甲之移轉行為而有任何影響,A 屋之所有權仍屬於乙。

(二)甲、丙間 A 屋買賣契約之效力應為有效:

1.若 A 屋買賣契約之當事人為甲、丙,雖承前所述,甲非 A 屋之所有權人,惟買賣契約屬法律行為中之負擔行為,負擔行為不以有處分權為必要,縱甲不具有 A 屋所有權,仍可與丙訂立 A 屋之買賣契約,該買賣契約仍為有效。倘若其未能取得 A 屋所有權而移轉予丙,此僅為該買賣契約債務不履行之問題,並非係契約之效力問題。

2.倘若係甲以乙之名義與丙訂定A屋買賣契約者,因甲未經乙之同意而代理乙與丙簽訂A屋買賣契約,此依行為即屬無權代理,依民法第 170 條規定,未經乙之同意,該買賣契約效力未定,併予敘明。

3.綜上所述,甲、丙所簽訂之買賣契約之效力為何,端看契約當事人係在甲、丙之間或乙、丙之間。若契約當事人為甲、丙則買賣契約有效;若契約當事人為乙、丙買賣契約為效力未定。

相關法條
民§758、759-1、170

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