二、甲向乙建設公司購買與丙地主合建之預售房屋 A 屋一棟,乙建設公司以買受人甲為起造人進行蓋造。房屋完工後,甲取得房屋所有權並登記完畢,但土地部分因地主丙債務問題,導致合建土地遭債權人查封,而無法移轉登記於買受人甲。事隔逾 20 年,該筆土地經法院強制執行由某丁拍定。試依民法相關規定說明:甲得否主張時效取得地上權?(25 分)
擬答
(一)時效取得權利之基本規定:
按民法(下同)第 769 條的規定,「以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人」、第 772 條規定,「前五條之規定,於所有權以外財產權之取得,準用之。於已登記之不動產,亦同」,依上開規定可知,須具有占有的主觀意思、占有的客觀狀態、占有他人的不動產、經過法定期間,即可請求登記為地上權人。另按最高法院 60 年台上字第 4195 號判例:「苟以行使地上權之意思,二十年間和平繼續公然在他人地上有建築物或其他工作物或竹木者,無論該他人土地已否登記,均得請求登記為地上權人」,亦即無論他人土地已否登記,均得請求登記為地上權人。
(二)實務見解:
上述規定之權利,僅係時效取得「地上權登記之請求權」,而非係時效取得「地上權」,此有最高法院88 年度台上字第 1729 號民事判決:「因時效取得地上權登記請求權者,不過有此請求權而已,在未依法登記為地上權人以前,仍不得據以對抗土地所有人,而謂其係有權占有。又占有人之占有,縱已具備時效取得地上權之要件,倘係在土地所有權人或管理權人依民法第 767 條規定提起訴訟後,始向管轄地政機關聲請登記者,受訴法院毋庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件,為實體上裁判」參照。
(三)結論:
基此,本題甲得否主張時效取得地上權,應採否定見解,蓋雖甲已符合上開時效取得之要件,惟僅取得「地上權登記之請求權」,某丁已透過法院強制執行拍定取得所有權,即屬合法之所有權人,依法院實務見解,甲在未依法登記為地上權人以前,仍不得據以對抗土地所有人某丁,特此敘明。
相關法條
民§769、772