一、有一宗位於都市計畫住宅區可立即開發之建地，請問應如何評估其價格？請詳述採用之方法及其運用程序。（25 分）
擬答
(一)比較法:
1.市場上蒐集同一供需圈近鄰地區或類似地區，同屬可立即開發建地出售案例之比較標的，則可採比較法。
2.比較法估價之程序如下:
(1)蒐集並查證比較標的相關資料。
(2)選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
(3)對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
(4)比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
(5)計算勘估標的之試算價格。
(6)決定勘估標的之比較價格。
(二)土地開發分析:
1.指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。
2.土地開發分析估價之程序如下:
(1)確定土地開發內容及預期開發時間。
(2)調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。
(3)現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。
(4)估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。
(5)估算開發或建築後總銷售金額。
(6)估算各項成本及相關費用。
(7)選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。
(8)計算土地開發分析價格。
(三)綜合決定估值:
估價一般須兼採兩種以上方法，就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。
相關法條
估價規則§21、70、71