【歷屆試題解答】不動產經紀人 106年 不動產估價概要(一)

一、有一宗位於都市計畫住宅區可立即開發之建地,請問應如何評估其價格?請詳述採用之方法及其運用程序。(25 分)

擬答

(一)比較法:

1.市場上蒐集同一供需圈近鄰地區或類似地區,同屬可立即開發建地出售案例之比較標的,則可採比較法。

2.比較法估價之程序如下:

(1)蒐集並查證比較標的相關資料。

(2)選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。

(3)對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。

(4)比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異,並求取其調整率或調整額。

(5)計算勘估標的之試算價格。

(6)決定勘估標的之比較價格。

(二)土地開發分析:

1.指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化,估算開發或建築後總銷售金額,扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後,求得開發前或建築前土地開發分析價格。

2.土地開發分析估價之程序如下:

(1)確定土地開發內容及預期開發時間。

(2)調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。

(3)現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。

(4)估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。

(5)估算開發或建築後總銷售金額。

(6)估算各項成本及相關費用。

(7)選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。

(8)計算土地開發分析價格。

(三)綜合決定估值:

估價一般須兼採兩種以上方法,就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較,就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異,考量價格形成因素之相近程度,決定勘估標的價格,並將決定理由詳予敘明。

相關法條
估價規則§21、70、71

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