一、最近國內房地產市場呈現不景氣狀況，此一現象在不動產估價原則來說是屬於那一種原則？對於不動產估價工作來說，需要掌握那些不動產估價原則？請詳述說明之。（25 分）
擬答
(一)國內房地產市場呈現不景氣狀況，屬於以下幾種原則應用:
1.供需原則:
根據經濟學原理，財貨的均衡價格決定於市場供給曲線與需求曲線，房地產市場不景氣呈現「供過於求、價格下跌」現象。
2.預測原則:
價值是來自於未來所期望產生的利益，反映未來國內房地產市場呈現不景氣之預期。
3.變動原則:
影響不動產價格因素眾多，不動產市場實為一動態市場，不動產價格因會隨著整體環境、景氣循環等變動因素改變。
(二)不動產估價原則，亦即不動產價格形成原則，除了上述原則外，另有如下:
1.替代原則:
在不考慮時間、高風險或不便利等因素下，審慎者不會支付高於財貨或勞務成本之代價，以取得一相同滿意度的替代性財貨或勞務。不論取得替代品或原物，以最佳替選之最低成本，得以建構市場價值。
2.競爭原則:
眾多買賣（租賃）雙方，為獲取一買賣（租賃）契約之交互投入。
3.最有效使用原則:
最有效使用指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。
4.收益遞增遞減原則:
在其他條件不變情形下，增加某一生產要素之投資時，起初收益會隨著投資增加而增加，即為收益遞增原則；反之即為收益遞減原則。
5.均衡原則:
造就不動產需有土地、勞力、資本及企業經營四種生產要素共同創造，若欲達到最有效使用，則不動產內部四種要素需搭配均衡。
6.收益分配原則:
將生產要素所得之收益依其個別貢獻程度分配其收益，又稱剩餘生產力原則。
7.貢獻原則:
一項特別成本之價值，係對整體財產價值帶來貢獻所衡量。如缺少該成分，亦將減低整體財產之價值。
8.適合原則:
指不動產利用，與外部環境的配合相互協調，不動產方能達成最有效使用。
9.外部性原則:
指不動產外在因素的存在，對不動產價格產生之影響程度。
相關法條
略