一、有一房屋仲介業者對委託人說：「附近甲社區最近成交了 2 戶，每坪都是 18 萬，您的房子，也一樣可以賣一坪 18 萬。」此房仲業者以這 2 個實例來做比較是否恰當？請從以下資料依不動產估價技術規則之規定分析說明之。（25 分）
| 委託人不動產 | 甲社區 A 戶 | 甲社區 B 戶 | |
|---|---|---|---|
| 使用現況 | 住宅用 | 住宅用 | 住宅用 |
| 與委託人不動產距離 | 500 公尺 | 500 公尺 | |
| 土地使用分區 | 住宅區 | 工商綜合區 | 工商綜合區 |
擬答
此房仲業者以這二個實例來做比較，不恰當。說明如下:
(一)選擇比較實例問題:
1.不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例:
(1)實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。
(2)與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。
(3)與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。
(4)實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。
2.基於以上原則，此二個實例存有下列問題:
(1)甲社區A戶及B戶，與委託人不動產距離500公尺，應檢討是否與委託人不動產位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區。
(2)甲社區A戶及B戶皆為工商綜合區，而委託人不動產為住宅區，土地使用分區不同。
(3)甲社區A戶及B戶皆為工商綜合區，但作住宅使用，屬於違法使用。
(二)實例未經調整:
應用比較法須做四項調整，即情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整。另，調整限制有四:
1.區域因素調整率及個別因素調整率不得大於百分之十五。
2.區域因素及個別因素內之任一單獨項目之調整率不得大於百分之十五。
3.情況、價格日期、區域因素及個別因素之總調整率不得大於百分之三十。
4.試算價格兩兩間不得大於百分之二十。
本題甲社區A戶及B戶成交每坪18萬元，未經上述四項調整，委託人不動產亦為每坪18萬元，不恰當。
(三)應採用三件以上實例:
比較法應採用三件以上之比較標的。本題所採用之實例僅有二件，不恰當。
相關法條
估價技術規則§12、25、26、27