【歷屆試題解答】不動產經紀人 108年 不動產估價概要(二)

二、數筆土地合併開發利用,應如何估價?應採用何種估價方法?請詳述之。(25 分)

擬答

(一)估價方式:

數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價,應以合併後土地估價,並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。

(二)估價方法:

對以進行開發為前提之宗地,得採土地開發分析法進行估價,並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額。

1.土地開發分析法:

(1)意義:

指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化,估算開發或建築後總銷售金額,扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後,求得開發前或建築前土地開發分析價格。
其公式如下:
V = S / (1+R) / (1+i) - (C+M)
V:土地開發分析價格。
S:開發或建築後預期總銷售金額。
R:適當之利潤率。
C:開發或建築所需之直接成本。
M:開發或建築所需之間接成本。
i:開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

(2)程序:

①確定土地開發內容及預期開發時間。

②調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。

③現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。

④估算開發或建築後可銷售之建物面積。

⑤估算開發或建築後總銷售金額。

⑥估算各項成本及相關費用。

⑦選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。

⑧計算土地開發分析價格。

2.比較法:

(1)意義:

指以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算勘估標的價格之方法。

(2)程序:

①蒐集並查證比較標的相關資料。

②選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。

③對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。

④比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異,並求取其調整率或調整額。

⑤計算勘估標的之試算價格。

⑥決定勘估標的之比較價格。

3.收益法:

(1)意義:

指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。其公式如下:
P = A/R
P:收益價格。
A:未來平均一年期間之客觀淨收益。
R:收益資本化率。

(2)程序:

①蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料。

②推算有效總收入。

③推算總費用。

④計算淨收益。

⑤決定收益資本化率。

⑥計算收益價格。

相關法條
估價技術規則§18、21、28、29、30、34、70、71、81、87

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