擬答
(一)不動產價格可分為四類:
1.正常價格:指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。
2.限定價格:指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者:
(1)以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。
(2)以不動產合併為目的。
(3)以違反經濟合理性之不動產分割為前提。
3.特定價格:指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。
4.特殊價格:指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。
(二)已設定地上權的土地，依買受人之不同而定，茲說明如下:
1.以限定價格評估:
已設定地上權的土地，若評估其處分該土地之讓售價格時，考量土地法第 104 條地上權人優先購買權之規定，買受人若為地上權人者，係為該土地之地上權與所有權合一，應以限定價格評估。
2.以正常價格評估:
已設定地上權的土地，評估標售所有權之價格時，若買受人資格並未設限，且透過市場自由競爭、採價高者得方式形成之價格，應屬正常價格之性質。
惟因該土地存有地上權設定之情形，屬於有其他足以改變比較標的價格之情況存在，投標者會就該影響之情況，進行價格之情況調整修正，故應以正常價格評估，是屬妥適。
(三)地上權土地之估價方式:
已設定地上權的土地，其價格之評估應先評估未設定時之素地正常價格，再扣除價格日期地上權之剩餘價格後，即得出己設定有地上權土地之價格。
1.素地正常價格，可利用比較法、收益法或成本法推估求得。
2.地上權估價之考量因素:
地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。
3.地上權價格之估計方法，分述如下:
(1)市價比較法:
蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權讓與買賣實例，考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後，再經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後，以求得勘估標的地上權比較價格。
(2)價格比率法:
先求取勘估標的之素地價格，再考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後，判定地上權價格占所有權價格之比率，再以其素地價格乘上該比率所得之積，即為勘估標的之地上權價格。
(3)設定實例比較法:
先蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權設定實例，以該實例中地上權價格占該素地地價之比率並以該比率作為基礎，經與勘估標的之用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素進行比較後，求得勘估標的之地上權價格占素地地價之比率。將此比率乘上勘估標的本身之素地地價，其金額即為地上權價格。
(4)差額租金還原法:
先推算勘估標的之每年淨收益，扣除地上權設定每年所需支付之地租後，再以適當之收益資本化率(複利年金現價率)予以還原後，即為勘估標的地上權價格之方法。
其公式如下:
P:地上權價格
a:差額租金（即每年淨收益－每年支付地租額）
r:收益資本化率
n:地上權殘餘年限
估價規則§2、116、土法§104