【歷屆試題解答】不動產經紀人 98年 民法概要(二)

二、承租人甲向出租人乙承租耕地後,14 年 6 個月間既未請求乙交付耕地且迄未支付租金,並坐令乙在該耕地上建築房屋,種植果樹。嗣後甲發現消滅時效期間即將完成,乃向乙請求拆屋並交付耕地,以供耕作。請問:
(一)甲之請求是否有理?(7 分)
(二)理由為何?(18 分)

擬答

(一)甲不得向乙請求拆屋:

1.甲欲請求乙拆屋之請求權基礎:

(1)所有人之物上請求權:

民法第 767 條第 1 項:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之;對於妨害其所有權者,得請求除去之;有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」

(2)占有人之物上請求權:

民法第 962 條:「占有人,其占有被侵奪者,得請求返還其占有物;占有被妨害者,得請求除去其妨害;占有有被妨害之虞者,得請求防止其妨害。」

2.本題情形:

甲僅向以承租土地,非土地所有權人亦未曾占有該土地,顯與上開規定要件不合,故不得向乙請求拆屋。

(二)甲得向乙請求交付土地及保持合於使用收益狀態:

1.甲乙間既存有租賃關係,依民法第 423 條:「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」故承租人甲得請求出租人乙交付該耕地,及保持合於使用收益狀態。

2.乙在該耕地上建築房屋,顯違反保持其合於約定使用、收益之狀態義務。詳言之,在交付前租賃物已有瑕疵,其法律效果並非甲可請求拆屋,而係甲得請求乙修補該瑕疵,如出租人乙不願修補瑕疵或其瑕疵不能除去時,承租人甲得行使債務不履行之權利,主張解除契約及請求損害賠償(民法第 254 條、第 260 條)。

相關法條
民法§254、260、423、767、962

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