二、甲將其房屋出租交付於乙，乙未徵得甲之同意擅自轉租並交付於丙。其後甲將其房屋出售於丁，惟尚未完成移轉過戶登記。問：甲乙之租賃契約是否存續？本件有無買賣不破租賃之適用？（25 分）
擬答
(一)甲乙之租賃契約仍為有效，但甲得終止租約：
1.轉租之意義：
轉租係指承租人不脫離其原有之租賃關係，而將租賃物出租，與次承租人成立租賃關係之法律行為。
2.房屋轉租之效果：
(1)出租人得終止租約：
①承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
②承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。
(2)租賃關係繼續：
①承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。
②因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。
3.結論：
綜合上開規定，甲對乙終止租約前，其租賃契約仍為繼續。
(二)本案無買賣不破租賃之適用，說明如下：
1.買賣不破租賃之規定：
(1)依民法第 425 條，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
(2)前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
2.不動產物權變動之效力：
依民法第 758 條，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
3.本題情形：
依上開規定，買賣不破租賃之適用須出租人將其所有權讓與第三人，而使受讓人與承租人間繼續存在租賃契約。又依題旨，本案尚未完成移轉過戶登記，其所有權人仍為原出租人甲，故不適用買賣不破租賃之規定。
相關法條
民法§425、443、444、758