【歷屆試題解答】不動產經紀人 97年(第一次) 民法概要(二)

二、甲將其房屋出租交付於乙,乙未徵得甲之同意擅自轉租並交付於丙。其後甲將其房屋出售於丁,惟尚未完成移轉過戶登記。問:甲乙之租賃契約是否存續?本件有無買賣不破租賃之適用?(25 分)

擬答

(一)甲乙之租賃契約仍為有效,但甲得終止租約:

1.轉租之意義:

轉租係指承租人不脫離其原有之租賃關係,而將租賃物出租,與次承租人成立租賃關係之法律行為。

2.房屋轉租之效果:

(1)出租人得終止租約:

①承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。

②承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。

(2)租賃關係繼續:

①承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。

②因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。

3.結論:

綜合上開規定,甲對乙終止租約前,其租賃契約仍為繼續。

(二)本案無買賣不破租賃之適用,說明如下:

1.買賣不破租賃之規定:

(1)依民法第 425 條,出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

(2)前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

2.不動產物權變動之效力:

依民法第 758 條,不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。

3.本題情形:

依上開規定,買賣不破租賃之適用須出租人將其所有權讓與第三人,而使受讓人與承租人間繼續存在租賃契約。又依題旨,本案尚未完成移轉過戶登記,其所有權人仍為原出租人甲,故不適用買賣不破租賃之規定。

相關法條
民法§425、443、444、758

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