【歷屆試題解答】不動產經紀人 105年 民法概要(二)

1.所謂區分所有建築物者，指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物，所稱共有部分指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物而言；共有部分之使用除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用(民法第 799 條)。

2.本題甲為 A 公寓 5 樓之區分所有權人，該公寓之頂樓屬全體區分所有權人之共有部分，除法律另有規定或經規約之約定供甲使用外，原則上應由區分所有權人共同使用，而不得由甲擅自使用，故甲在頂樓搭建鐵皮屋之行為，對於其他區分所有權人而言應屬無權占有，其他區分所有權人得請求拆除返還(民法第 767 條第 1 項)。
至於長期以來 A 公寓其他區分所有權人並無反對意思，並非默示甲使用之意思表示，亦不構成規約之內容，甲並不因此取得頂樓合法使用權。

1.依我國民法及土地法之規定，對於建築物並未採取強制登記制，未辦理建物第一次登記之建築物，其所有權屬起造人原始取得(民法第 759 條)。

2.本題甲在頂樓搭建之鐵皮屋，如符合民法第 799 條第 1 項規定構造上獨立性及使用上獨立性之要件，即屬獨立之建築物，雖未辦理建物所有權第一次登記，甲仍取得所有權。

3.甲之建築物固屬違章建築，雖因不能移轉登記而無法讓與不動產所有權(民法第 758 條)，但除讓與人與受讓人間有相反約定外，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人(最高法院 67 年 2 次民庭總會決議)。

4.綜上，甲乙間就該鐵皮屋買賣之債權契約並無自始客觀不能之情形(民法第 246 條)，應屬有效。