【歷屆試題解答】不動產經紀人 101年 民法概要(二)

二、甲將 A 地出租於乙,供乙在其上停放遊覽車三年;租賃存續中,甲復將 A 地出典於丙後賣與丁,並完成登記。試問:何人得對乙收取租金?何人應返還乙押租金?(25 分)

擬答

(一)稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約(民法第 421 條),即租金債權之收取權人為出租人,茲就本題情形說明如下:

1.典權人之留買權:

(1)依民法第 919 條規定,出典人將典物出賣於他人時,典權人有以相同條件留買之權。

(2)前項情形,出典人應以書面通知典權人;典權人於收受出賣通知後 10 日內不以書面表示依相同條件留買者,其留買權視為拋棄;出典人違反前項通知之規定而將所有權移轉者,其移轉不得對抗典權人。

(3)依題示,甲將 A 地出典於丙後賣與丁,如甲未以書面通知典權人丙行使留買權,縱已完成移轉登記於丁,其移轉不得對抗典權人,丙可行使留買權,對丁主張塗銷回復登記為甲所有,並請求甲辦理移轉登記為丙所有。

2.買賣不破租賃:

(1)依民法第 425 條第 1 項規定,出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。此即買賣不破租賃之原則。

(2)本題丙行使留買權並取得 A 地所有權時,該租賃契約,對於受讓人丙仍繼續存在。亦即丙應承受該租賃契約成為出租人。

3.結論:

本題丙為出租人,得對乙主張租金收取權。

(二)押租金之說明:

1.稱押租金者,係指租賃成立時,以擔保承租人之租金及損害賠償債務為目的,由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物,租賃消滅時,承租人如不欠租及不負擔損害賠償債務時,出租人應返還之。

2.押租金契約為要物契約,須交付金錢始生效力,如出租人未將押租金交付受讓人時,受讓人既未受押租金之移轉,對於承租人自不負返還押租金之義務。

3.故如甲未將押租金交付丙,則甲應對乙負返還責任,如已交付丙則由丙對乙負返還責任。

相關法條
民法§421、425、919

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