請閱讀下列案例事實,回答第一、二題。
甲欲購屋乙棟,至某市區別墅成屋工地參觀後,經閱覽建築平面圖及現場後,決定購買該別墅社區之 C 單位,但因不小心將圖上之 C 單位看成隔壁有路沖之 D 單位,故告訴建商乙要買 D 單位,雙方當場簽訂 D 單位之買賣契約,並約定翌日給付定金新台幣三十萬元及辦理其他相關手續,但因甲即刻要出國,裝潢等交屋後,甲再自力進行。甲返家後發現自己跟建商乙講錯單位,造成買錯房子,甲又很在意風水之事,故立即聯絡建商乙,但 C 單位當天晚一點亦業已賣出,無從替換。
二、承前案例事實,若甲返家後並未發現錯誤,並於翌日出國,相關手續交給地政士代辦,並順利完成所有手續。移轉登記完畢後,地政士通知甲已經可以交屋,甲應訊返國後到現場一看才發覺買錯房子。假設甲成功解除或撤銷該屋之買賣契約,問該屋之所有權人究竟為誰?乙對甲又有那些請求權可資主張?請依法理詳述理由說明之。(25 分)
甲欲購屋乙棟,至某市區別墅成屋工地參觀後,經閱覽建築平面圖及現場後,決定購買該別墅社區之 C 單位,但因不小心將圖上之 C 單位看成隔壁有路沖之 D 單位,故告訴建商乙要買 D 單位,雙方當場簽訂 D 單位之買賣契約,並約定翌日給付定金新台幣三十萬元及辦理其他相關手續,但因甲即刻要出國,裝潢等交屋後,甲再自力進行。甲返家後發現自己跟建商乙講錯單位,造成買錯房子,甲又很在意風水之事,故立即聯絡建商乙,但 C 單位當天晚一點亦業已賣出,無從替換。
二、承前案例事實,若甲返家後並未發現錯誤,並於翌日出國,相關手續交給地政士代辦,並順利完成所有手續。移轉登記完畢後,地政士通知甲已經可以交屋,甲應訊返國後到現場一看才發覺買錯房子。假設甲成功解除或撤銷該屋之買賣契約,問該屋之所有權人究竟為誰?乙對甲又有那些請求權可資主張?請依法理詳述理由說明之。(25 分)
擬答
(一)若甲成功撤銷該屋之買賣契約,該屋所有權仍屬於甲,說明如下:
1.甲授權地政士代理辦理過戶流程,地政士於代理權限內,以甲之名義作成移轉房屋所有權之物權契約,依民法第 103 條之規定,該物權契約直接對甲發生效力,故甲取得房屋所有權,此物權契約未發生錯誤。
2.甲發現其意思表示錯誤後,依民法第 88 條第一項撤銷買賣契約之意思表示,該買賣契約視為自始無效。
3.基於物權行為無因性,甲取得房屋所有權物權行為之效力,不因其原因行為(即該賣賣契約)被撤銷而受影醒,因此,甲撤銷買賣契約之意思表示後,該屋之所有權屬於甲。
(二)乙得請求甲之所有權登記,並請求信賴利益之損害賠償,說明如下:
1.依民法第 179 條,無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。本題甲、乙成立買賣契約後,甲又撤銷其意思表示,法律上之原因以不付存在,此情形乙基於不當得利請求權,得對甲主張返還房屋所有權,即塗銷甲之房屋所有權登記。
2.依民法第 91 條,表意人對於信其意思表示為有效而受損害之相對人或第三人,應負賠償責任。但其撤銷之原因,受害人明知或可得而知者,不在此限。本條損害賠償之範圍限於「信賴利益」,即當事人信其意思表示有效,卻因某種事實之發生,使之歸於無效所受之損害。通說認為,信賴利益的損害其範圍包括所受損害及所失利益。其為所受損害者,例如締約支出之費用、為準備履行契約所支出之費用等;其為所失利益者,例如喪失訂約機會之損害。
3.綜合以上,建商乙為善意相對人,如因甲撤銷買賣契約而受有信賴利益之損害,且無論為所受損害或所失利益,均得民法第 91 條規定向甲請求賠償。
相關法條
民法§88、91、103、114、167、179、758