【歷屆試題解答】地政士 102年 民法概要(二)

二、不動產經紀人甲與 A 屋所有人乙於民國 102 年 2 月 1 日簽訂專任委託銷售契約,約定由甲代乙銷售 A 屋,銷售價格訂為 2,200 萬元,期限從民國 102 年 2 月 2 日至5 月 1 日。之後,不動產經紀人丙媒介丁向乙購屋,於同年 4 月 1 日簽定買賣契約,並於 4 月 25 日辦理移轉登記完畢,甲發現後即向乙請求給付仲介費,問有無理由?(25 分)

擬答

(一)甲、乙間委託銷售契約之權利義務:

依題所示甲、乙於民國(以下同)102年2月 1 日訂立專任委託銷售契約,約定由甲代乙銷售乙所有之 A 屋,期限自同年2月2 日起,至 5 月 1 日止。準此,專任委託銷售契約有效成立後,甲即負有於期限內代乙銷售 A 屋之給付義務,且於期限內,乙不得再經由甲以外之第三人媒介並出售 A 屋,合先敘明。

(二)甲免代乙銷售 A 屋之義務:

1.按民法第 225 條第 1 項規定,因不可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債務人免給付義務。

2.依題所示甲、乙訂立委託銷售契約後,於委託期限內,丙媒介丁向乙購屋,而乙、丁於同年 4 月 1 日簽定買賣契約,並於 4 月 25 日辦理所有權移轉登記完畢。由於 A 屋已出賣並經移轉登記完畢,致甲無法代乙銷售,客觀上應屬給付不能(嗣後客觀不能),且該給付不能,係因乙違反專任委託銷售之約定而擅自讓售於丁,故屬不可歸責於甲之事由。準此,依民法第225 條第 1 項規定,甲免代乙銷售 A 屋之義務。

(三)甲得請求乙給付仲介費:

1.按民法第 267 條本文規定,當事人之一方因可歸責於他方之事由,致不能給付者,得請求對待給付。適用本條之要件,除給付不能之事由係不可歸責於債務人外,尚須可歸責於債權人,始足當之。

2.甲無法代乙銷售 A 屋,係因乙違反專任委託銷售之約定,故不可歸責於甲,且為可歸責於乙。因此,甲得依第 267 條本文規定,請求乙對待給付,即請求乙給付仲介費,故甲之請求為有理由。

相關法條

民法§225、267

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