二、不動產經紀人甲與 A 屋所有人乙於民國 102 年 2 月 1 日簽訂專任委託銷售契約，約定由甲代乙銷售 A 屋，銷售價格訂為 2,200 萬元，期限從民國 102 年 2 月 2 日至5 月 1 日。之後，不動產經紀人丙媒介丁向乙購屋，於同年 4 月 1 日簽定買賣契約，並於 4 月 25 日辦理移轉登記完畢，甲發現後即向乙請求給付仲介費，問有無理由？（25 分）
擬答
(一)甲、乙間委託銷售契約之權利義務:
依題所示甲、乙於民國（以下同）102年2月 1 日訂立專任委託銷售契約，約定由甲代乙銷售乙所有之 A 屋，期限自同年2月2 日起，至 5 月 1 日止。準此，專任委託銷售契約有效成立後，甲即負有於期限內代乙銷售 A 屋之給付義務，且於期限內，乙不得再經由甲以外之第三人媒介並出售 A 屋，合先敘明。
(二)甲免代乙銷售 A 屋之義務:
1.按民法第 225 條第 1 項規定，因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。
2.依題所示甲、乙訂立委託銷售契約後，於委託期限內，丙媒介丁向乙購屋，而乙、丁於同年 4 月 1 日簽定買賣契約，並於 4 月 25 日辦理所有權移轉登記完畢。由於 A 屋已出賣並經移轉登記完畢，致甲無法代乙銷售，客觀上應屬給付不能（嗣後客觀不能），且該給付不能，係因乙違反專任委託銷售之約定而擅自讓售於丁，故屬不可歸責於甲之事由。準此，依民法第225 條第 1 項規定，甲免代乙銷售 A 屋之義務。
(三)甲得請求乙給付仲介費:
1.按民法第 267 條本文規定，當事人之一方因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得請求對待給付。適用本條之要件，除給付不能之事由係不可歸責於債務人外，尚須可歸責於債權人，始足當之。
2.甲無法代乙銷售 A 屋，係因乙違反專任委託銷售之約定，故不可歸責於甲，且為可歸責於乙。因此，甲得依第 267 條本文規定，請求乙對待給付，即請求乙給付仲介費，故甲之請求為有理由。
相關法條
民法§225、267