擬答
(一)估價方式:
數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。
(二)估價方法:
對以進行開發為前提之宗地，得採土地開發分析法進行估價，並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額。
1.土地開發分析法:
(1)意義:
指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。
其公式如下:
Ｖ = Ｓ ／ (1+Ｒ) ／ (1+ｉ) － (Ｃ+Ｍ)
Ｖ：土地開發分析價格。
Ｓ：開發或建築後預期總銷售金額。
Ｒ：適當之利潤率。
Ｃ：開發或建築所需之直接成本。
Ｍ：開發或建築所需之間接成本。
ｉ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。
(2)程序:
①確定土地開發內容及預期開發時間。
②調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。
③現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。
④估算開發或建築後可銷售之建物面積。
⑤估算開發或建築後總銷售金額。
⑥估算各項成本及相關費用。
⑦選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。
⑧計算土地開發分析價格。
2.比較法:
(1)意義:
指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。
(2)程序:
①蒐集並查證比較標的相關資料。
②選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
③對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
④比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
⑤計算勘估標的之試算價格。
⑥決定勘估標的之比較價格。
3.收益法:
(1)意義:
指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。其公式如下:
Ｐ = Ａ／Ｒ
Ｐ：收益價格。
Ａ：未來平均一年期間之客觀淨收益。
Ｒ：收益資本化率。
(2)程序:
①蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料。
②推算有效總收入。
③推算總費用。
④計算淨收益。
⑤決定收益資本化率。
⑥計算收益價格。