二、替代原則為三大估價法（成本法、比較法與收益法）之基礎，試說明該原則於三大估價法運用時之基本考量，以及實務上如何觀察並掌握不動產相互間的替代性？（25 分）
擬答
(一)替代原則意涵:
1.基本觀念:
基於「效用、價值、價格」觀念，雖不動產具異質性，惟相同效用之不同不動產對使用者而言即有替代性。因此欲對勘估標的估價，即須掌握替代原則。
2.國際間估價標準:
依據國際評價準則(IVS)，消費者不會支付更多的錢以購買等值商品，因此替代效用商品之價值可為推估依據。
(二)三大估價方法運用基本考量:
1.比較法定義:
指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。因此須蒐集具替代性之比較標的以為推估基礎。
2.收益法之直接資本化法定義:
直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率或折現率推算勘估標的價格之方法。客觀淨收益亦須蒐集具替代性之租賃實例為推估基礎。
3.成本法定義:
指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。 重建成本或重置成本均需以替代性標準建物或比較標的為推估基礎。
(三)實務觀察及掌握:
1.比較法:
基於同一供需圈之近鄰地區或類似地區蒐集案例－
(1)同一供需圈:指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。
(2)近鄰地區:指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。
(3)類似地區:指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。
2.收益法:
租賃實例之租金水準、閒置狀況、總費用、投資報酬率或收益資本化率之替代性。
3.成本法:
總成本各項費用、土地部分價格、累積折舊額條件等之替代性。造或施工費實務上並以單位面積法為主要應用。同一供需圈之近鄰地區或類似地區亦可適用於收益法及成本法。
相關法條
估價規則§2、18、29、48