【歷屆試題解答】不動產經紀人 100年 不動產估價概要(一)

一、運用土地開發分析法進行估價,除了必須確定開發計畫之可銷售土地與建築面積,同時估算總銷售金額與各項成本及相關費用,還有更重要的是如何有效選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率,試說明利潤率及資本利息綜合利率計算依據與方法?(25 分)

擬答

土地開發分析估價程序中,第七步驟即為「選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率」,分述如下:

(一)依成本法規定:

土地開發分析之資本利息綜合利率,應先依成本法規定計算資本利息年利率。

(二)資本利息綜合利率計算公式:

資本利息綜合利率 = 資本利息年利率 × (土地價值比率+建物價值比率 × 1/2)× 開發年數。

1.勘估標的資本利息負擔特殊,或土地取得未立即營造施工者,資本利息綜合利率得再就前項規定之1/2部分調整計算,並於估價報告書中敘明。

2.建物價值比率之建物價值,得以營造施工費加計規劃設計費計算之。

3.開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。

(三)利潤率:

應依成本法規定計算之。

(四)成本法關於利率及利潤率之規定如下:

1.利率認定標準:

(1)自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率。

(2)借款則以銀行短期放款利率計息。

(3)預售收入之資金應不計息。

2.利潤率標準及調整因素:

(1)利潤率由全聯會定期公告;未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準。

(2)勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素,得依開發或建物形態之不同,考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。

相關法條
估價規則§57、58、59、60、78、79

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