一、運用土地開發分析法進行估價，除了必須確定開發計畫之可銷售土地與建築面積，同時估算總銷售金額與各項成本及相關費用，還有更重要的是如何有效選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率，試說明利潤率及資本利息綜合利率計算依據與方法？（25 分）
擬答
土地開發分析估價程序中，第七步驟即為「選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率」，分述如下:
(一)依成本法規定:
土地開發分析之資本利息綜合利率，應先依成本法規定計算資本利息年利率。
(二)資本利息綜合利率計算公式:
資本利息綜合利率 = 資本利息年利率 × （土地價值比率+建物價值比率 × 1/2）× 開發年數。
1.勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之1/2部分調整計算，並於估價報告書中敘明。
2.建物價值比率之建物價值，得以營造施工費加計規劃設計費計算之。
3.開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。
(三)利潤率:
應依成本法規定計算之。
(四)成本法關於利率及利潤率之規定如下:
1.利率認定標準:
(1)自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率。
(2)借款則以銀行短期放款利率計息。
(3)預售收入之資金應不計息。
2.利潤率標準及調整因素:
(1)利潤率由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準。
(2)勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。
相關法條
估價規則§57、58、59、60、78、79