【歷屆試題解答】不動產經紀人 101年 土地法規(一)

一、土地法第 34 條之 1 共有土地之優先購買權與土地法第 104 條基地或房屋之優先購買權,二者其立法目的、規範內容要件、效力等之差異為何?試比較說明之。(25 分)

擬答

(一)立法目的:

1.土地法第34條之1:

減少共有人數,進而簡化法律關係。

2.土地法第104條:

使基地與基地上之房屋合歸一人所有,以盡經濟上之效用,並簡化法律關係,杜絕紛爭。

(二)規範內容要件:

1.土地法第34條之1:

(1)需共有人出賣其應有部分,如非出賣而係贈與或交換等,即無優先購買權。

(2)他共有人得共同或單獨主張。

(3)需以與共有人出賣之同一價格主張。

(4)應於接到出賣通知後 15 日內表示,逾期視為放棄。

(5)共有人間互為應有部分之移轉不適用。

2.土地法第104條:

(1)須基地與地上房屋為不同人所有。

(2)須有房屋存在。如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者,當無該條規定之適用。

(3)須基地與地上房屋有設定地上權、典權或租賃關係。

(4)限於基地或房屋出賣時,始有其適用。

(5)須與出賣人與第三人所訂買賣契約之同樣條件。

(6)須於接到出賣通知後 10 日內表示,逾期視為放棄。

(三)效力:

1.土地法第34條之1:

(1)如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人,並已為土地權利變更登記時,他共有人如認為受有損害,僅得依法向該共有人請求損害賠償。不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。

(2)本法條之優先購買權與土地法第 104 條之優先購買權競合時,應優先適用土地法第 104 條規定。

2.土地法第104條:

(1)出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

(2)本法條之優先購買權與土地法第 34 條之 1 之優先購買權競合時,應優先適用本法條規定。

相關法條
土法§34-1及執行要點、104

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