(一)該屋債權及物權契約效力如何？(10 分)
(二)乙交屋並辦理移轉登記甲，甲居住其間，逾一年，發現該屋實為海砂屋，可依民法向乙主張和權利？(10 分)
擬答
(一)債權效力未定、物權契約有效：
1.甲現年 18 歲未婚，屬限制行為能力人。
2.依民法第 77 條之規定，限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許，但純獲法律上之利益，或依其年齡身分日常生活所必需之行為，例外無須經法定代理人之允許，得自行為之。所謂「純獲法律上之利益」，指在同一行為中，單純享有法律上利益，而不負擔任何法律上義務而言。限制行為能力人未得法定代理人之允許，所為之單獨行為，無效；所為之契約行為效力未定，須經法定代理人承認始溯及生效，如經拒絕則無效(民法第 78 條、第 79 條)。
3.題示甲未經其法定代理人之允許，即與乙公司簽訂 A 套房買賣契約，並辦理移轉登記，該買賣契約依民法第 79 條規定，應屬效力未定(不生效力)，須經法定代理人之承認始生效力。其次，乙將 A 套房辦理移轉登記為甲所有之物權契約，就其法律效果，甲取得所有權係純獲法律上之利益，而不負擔任何法律上義務，依民法第 77 條但書規定，應屬有效。至如嗣後甲之法定代理人拒絕承認該屋買賣契約，則甲取得房屋所有權即構成不當得利，乙得依民法第 179 條規定請求甲返還房屋所有權，則為另一法律效果。
(二)乙得依債務不履行規定或物之瑕疵擔保規定主張權利，說明如下：
題示乙所給付之房屋為海砂屋，係未依債之本旨為給付，屬瑕疵給付。實務上肯定不完全給付之債務不履行責任與物之瑕疵擔保責任的競合(最高法院 77 年第 7 次民庭會議決議)。準此，買受人甲可向乙主張之權利如下:
1.不完全給付之債務不履行責任：
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利(民法第 227 條)。詳言之，如該房屋之瑕疵能補正時，甲得依關於給付遲延之規定向乙主張權利，即得請求補正，並得請求遲延賠償；如不能補正時，甲得依關於給付不能之規定向乙主張權利，即得解除契約而請求損害賠償(即準用民法第 226 條及第 256 條給付不能之規定)。至於解除權之行使係單獨行為，甲須先經其法定代理人之允許，否則無效，併予說明。
2.出賣人之物之瑕疵擔保責任：
(1)解除契約或請求減少價金：
買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金(民法第 359 條)。故甲得解除其買賣契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金。
(2)缺少保證品質或故意不告知瑕疵者得請求損害賠償：
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同(民法第 360 條)。故如乙曾保證其屋之品質或故意不告知瑕疵者，甲得對乙請求不履行之損害賠償。