一、甲、乙、丙三人共有房屋一棟,應有部分各三分之一,甲將該房屋出租於丁,又甲看見房屋門窗不牢,僱工修復後交付丁使用。
試問:甲將房屋出租於丁之契約效力為何?乙、丙對丁可否主張所有物返還請求權?甲僱工修復房屋門窗是否需事先徵得乙、丙之同意,方得為之?請說明之。(25 分)
試問:甲將房屋出租於丁之契約效力為何?乙、丙對丁可否主張所有物返還請求權?甲僱工修復房屋門窗是否需事先徵得乙、丙之同意,方得為之?請說明之。(25 分)
擬答
(一)甲將房屋出租於丁之契約效力:
1.出租係屬管理行為,依民法第 820 條第 1 項規定,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之,甲之應有部分僅三分之一,不得單獨為租賃行為。
2.故甲將共有房屋出租給丁之租賃契約,對甲固然有效,惟對乙、丙不生效力。
(二)乙、丙得主張所有物返還請求權:
因甲、丁所訂定之租賃契約對乙、丙不生效力,丁不得對乙、丙主張有權占有該共有房屋,故乙、丙得依民法第 767 條第 1 項前段所有物返還請求權之規定,向丁請求返還該共有房屋。
(三)
甲僱工修復房屋門窗之行為,應屬維護共有房屋價值效用之保存行為,依民法第 820 條第 5 項規定,甲不需事先徵得乙、丙同意,即可單獨為之。相關法條
民法§820