二、土地法第 104 條，對基地或房屋不同屬一人，而在有設定他項權利或租賃關係之下，於基地出賣或房屋出賣時，各相關當事人間之優先購買權，有具體之規定，請就規定之內容意旨，說明該項優先購買權之意義、性質、要件及效力。（25 分）
擬答
(一)意義：
指所有人於出賣財產權時，特定人基於契約約定或法律規定，有依出賣人與買受人所訂契約之同一條件，主張優先購買該買賣標的物之權。
(二)性質：
學說上有「訂約請求權說」、「形成權說」二種見解，其中以「形成權說」說為通說，即優先購買權人得與得依一方之意思表示，形成以出買人出賣與第三人同樣條件為內容之契約，無需出買人之承諾。
(三)要件：
土地法 104 條之優先購買權係屬於附停止條件之形成權，須以行使時出賣人與第三人間有買賣契約已存在且有效成立為要件。
(四)效力：
1.土地法 104 條之優先購買權係屬於物權效力之優先購買權，即未通知優先購買權人時，出賣人與第三人間之物權移轉契約對於優先購買權人不生效力，該第三人未取得買賣標的物之所有權，優先購買權人得請求塗銷其登記。
2.依土地登記規則第 97 條，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。
相關法條
土法§104