二、何謂註記登記？登記機關依據土地登記規則第 144 條第 2 項規定於土地登記簿其他登記事項欄註記「辦理塗銷登記中」之立法目的與法律性質各為何？試依據土地登記規則等規定分析之。（25 分）
擬答
(一)註記登記之意義：
所稱註記登記，土地法及其授權訂定之土地登記規則，均未設明文定義，惟依內政部訂頒之「登記原因標準用語」規定，指於標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料，所為之登記。
(二)註記登記之法律性質：
學說及實務多認為註記登記非屬土地法第 37 條第 1 項所指之「土地登記」，並不生不動產權利取得、設定、喪失及變更之效力。惟若該註記足以對外發生一定之法律效果者，即難謂非行政處分。至登記機關於土地登記簿上所為之註記究為「行政處分」或為「事實行為」，端視作成註記之原因事實是否足使註記發生法律效果而定。
(三)土地登記規則第 144 條第 2 項規定註記之立法目的及法律性質：
1.立法目的：
依本條項修正說明略謂：「基於保障真正權利人之權利，並避免犯罪行為之惡化」爰予增訂。核其意旨，除對外產生事實上之警示作用，對內亦在使地政機關達成「自我提醒」之效。至於註記之時機，是否頇有修正說明所稱犯罪行為之發生，誠非所限。
2.法律性質：
所稱行政處分，係指行政機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為。然本條之註記，僅係作成登記(處分)前之警示及登記機關之「自我提醒」，初無對外發生法律效果，難謂為「行政處分」。又是項註記，僅將一定客觀狀態予以呈現而達前述目的，故其性質應屬登記機關之「事實行為」。
相關法條
土登§144