【歷屆試題解答】地政士 100年 土地法規(一)

一、現行土地法第 34 條之 1 及內政部所頒「土地法第 34 條之 1 執行要點」,對共有土地或建物之處分及優先購買權有明確之規定,惟所稱「處分」,其意涵為何?「優先購買權」之性質又如何?另假設甲、乙、丙、丁 4 人共有土地 10 公頃,其應有部分各 4 分之 1。茲甲、乙、丙 3 人以其應有部分合計超過 3 分之 2,依上述土地法規定,將共有土地全部出賣於戊,事前並未通知丁優先購買,丁知悉其事後,是否得向甲、乙、丙、戊主張優先購買權?理由為何?(25 分)

擬答

(一)執行要點「處分」之意涵:

1.處分:以有償讓與為限,不包括信託行為及共有物分割。

2.變更:以有償或不影響不同意共有人之利益為限。

3.設定他項權利:設定地上權、農育權、不動產役權或典權,以有償為限。

(二)「優先購買權」之性質:

優先購買權之性質,有「訂約請求權」及「形成權」二說,其中以「形成權」為通說,指優先購買權人於不動產出賣於第三人時,有權向不動產所有人以意思表示,使其負有移轉不動產於自己,而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務,並無需出賣人之承諾,具有期待權性質之法律地位。

(三)丁得向甲乙丙三人住張優先購買權,但不得向戊主張,茲說明如下:

本題之優先購買權係丁與出賣人甲、乙、丙間之權利義務關係,並不能對抗買受人戊,故依現行法規及實務,丁知悉後,於移轉登記完成前,得向甲、乙、丙主張優先購買其應有部分;若已移轉登記完成者,其買賣之登記仍屬有效,丁僅得向出賣人甲、乙、丙請求損害賠償。

相關法條

土法§34-1、土法§34-1執行要點3

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