【歷屆試題解答】地政士 110年 土地法規(四)

四、請就土地法規定中,列舉三項屬債權性質之優先購買權,申述其權利人得行使優先購買權之時機。另,地政士甲依地政士法規定,向直轄市或縣(市)主管機關申請完成簽證人登記,並已向地政士公會全國聯合會繳納簽證保證金,辦理不動產契約簽證業務多年;然最近,甲因病亡故,是以其繼承人擬申請退還簽證保證金。試問:申請退還地政士簽證保證金之要件為何?(25 分)

擬答

(一)債權性質之優先購買權:

所謂債權性質之優先購買權,指其效力不得對抗第三人而言,如出賣人未通知優先購買權人即與第三人成立買賣契約,優先購買權人不得主張該契約無效,僅得向出賣人請求損害賠償。反之,其效力得對抗第三人者,則為物權性質之優先購買權,如出賣人未通知優先購買權人即與第三人成立買賣契約,優先購買權人得主張該契約無效。因此,法律有明文規定得對抗第三人之優先購買權即具物權效力,例如土地法第 104 條及第 107 條規定之優先購買權是。至於法條未明文規定得對抗第三人之優先購買權則僅具債權效力,茲列舉土地法相關規定說明如下:

1.共有土地或建築改良物之應有部分出售時:

依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

2.逾期未辦繼承登記之土地或建築改良物移請國有財產署辦理標售時:

依土地法第 73 條之 1 規定,逾期未辦繼承登記之土地或建築改良物,得由地政機關予以列冊管理 15 年,逾期仍未聲請登記者,由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產署公開標售。標售土地或建築改良物前應公告 30 日,繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權,但優先購買權人未於決標後 10 日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。

3.被徵收土地經使用後都市計畫變更而標售時:

依土地徵收條例第 59 條規定,私有土地經依徵收計畫使用後,經過都市計畫變更原使用目的,土地管理機關標售該土地時,應公告一個月,被徵收之原土地所有權人或其繼承人有依同樣條件優先購買權。但優先購買權人未於決標後 10 日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。

(二)依「地政士簽證責任及簽證基金管理辦法」第 19 條規定:

「簽證人未發生本法第二十二條第二 項所定由本基金代為賠償情事,且符合下列各款之一者,於事實發生屆滿五年後,得由本人或 其繼承人備具申請書、原因證明文件,向全國聯合會申請無息退還所繳納之簽證保證金:一、依本法第十五條因自行停止執業或死亡,經主管機關註銷開業登記者。二、依本法第二十條第一款經全國聯合會撤回推薦者。」題示地政士甲死亡後,其繼承人擬申請退還簽證保證金,應依上開規定辦理,茲分述其要件如下:

1.簽證人甲須未發生本法第 22 條第 2 項所定由本基金代為賠償情事。

2.繼承人須以簽證人甲已死亡,向主管機關申報註銷開業登記。

3.繼承人須備具申請書、原因證明文件,向全國聯合會申請無息退還所繳納之簽證保證金。

4.須於事實發生屆滿 5 年後為之。

相關法條

土法§34-1、73-1、土徵§59、地政士簽證責任及簽證基金管理辦法§19

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