【歷屆試題解答】地政普考 108年 土地利用(三)

1.加速公保地之取得：

政府可利用容積移轉制度，使公共設施保留地地主權益獲得保障，加速公共設施保留地取得與興闢，有利於都市空間利用發展。

2.保護生態環境：

利用容積移轉機制，可以使古蹟或具有特殊生態景觀價值或環境敏感地區之土地獲得適當的保存，避免違規利用情形。

3.有利整體開發規劃：

利用容積移轉，可以使建築充分表現其特色，並增加宗地之總體容積而有利整體開發規劃、設計，以創造新的都市建築景觀。

4.符合成長管理：

採容積移轉方式，除可對密度及使用進行彈性管制外，並可為對都市空間發展之區位、時序作適當指導。

5.滿足地方需求：

容積移轉，藉由在自由市場操作下，除形成容積合理之價格外，容積所移入區位亦可符合地方需求，有利都市空間之發展。

6.符合公共利益：

透過容積移轉，政府可無償取得所需之公共設施保留地之產權，減少財政支出，地主獲得適當之對價補償，開發者獲得容積增加之開發利益，因此創造了三贏之局面。

1.多數地主未獲得保障：

容積常常受房地產市場景氣因素之影響，對於容積供給過大，需求不高之地區（如中南部）容積移轉買賣乏人問津，大量的公共設施保留地地主權益仍無法藉此機制獲得保障。

2.影響環境品質：

容積移轉的移入區位與總量若未妥善規範，恐發生移入地區接受太多容積後，致使區內公共設施負擔太重，反而影響生活環境品質。

3.制度不夠完善：

行政機關對容積移轉相關之審核、登記管制、監督等行政作業目前並不完善。

4.缺乏市場機制：

容積移轉交易資訊之提供與市場運作機制，如不夠充分與順暢，恐造成黑箱作業或市場閉鎖現象形成買方市場，不利於公保地之地主，妨礙容積移轉政策與實施管制之目的。

5.形成投機炒作：

容積移轉免負擔任何稅賦且又允許可移出一次，常成為投機炒作之標的，除造成漲價歸私外甚至影響到不動產市場之正常發展。

6.折繳代金形同販賣發展權：

民國 98 年 1 月 7 日修訂之都市計畫法第 83-1 條，建商得向政府折繳代金，雖可簡化容積需求者與交易程序與成本，但恐將使得私有公共設施保留地更加乏人問津，形同政府公然販賣發展權，直接衝擊都市之容積管制制度及健全發展。因此政府宜儘速建立配套措施，以避免上述之疑慮發生。

1.公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。

2.前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、折繳代金、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。