一、A 建地面積 130 坪，乙為 A 地所有權人，於民國（下同）101 年 7 月 26 日委由甲不動產經紀人代為尋找買主，甲乙簽訂專任委託銷售契約約定：「……二、委託底價：每坪 20 萬元（合計 2,600 萬元）；三、服務費：超過每坪 20 萬元以上，均算為『服務費』予甲；四、委託期限：自 101 年 7 月 26 日至 101 年 10 月 25 日止……」甲於 101 年 8 月 26 日找到丙願意以每坪 21 萬元購買，乙丙雙方碰面後，乙表示要先塗銷 A 地原有的抵押權登記，再與丙約期簽約。之後，一直到 101 年 10 月 25 日前止，乙均以抵押權登記尚未塗銷為理由，拒絕簽約。102 年 2 月 25 日後乙丙雙方合意辦理 A 地所有權移轉登記完畢，而買賣價格即為每坪 21 萬元。甲發現後即起訴，請求乙給付 130 萬元服務費，請問有無理由？（25 分）
擬答
甲之請求有理由，說明如下:
(一)委託銷售契約應屬居間契約:
1.依民法第 565 條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
2.不動產所有人委託仲介業者銷售不動產之契約(俗稱仲介契約)，通常認定為不動產居間契約。
3.題示乙為 A 地所有權人，委由甲不動產經紀人代為尋找買主，甲乙簽訂專任委託銷售契約應屬居間契約。
(二)居間人之報酬:
有關居間人得請求報酬之時期，應依契約之約定，如未約定，依民法第568 條規定，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。茲分析如下:
1.實務上仲介契約通常均有「委託銷售契約期滿一定期間內，如委託人私自與受託人所媒介之第三人簽定買賣契約者，視為受託人已完成義務得請求報酬」之約定，如有約定且乙丙亦在該約定期間成立買賣關係，則甲當得依約定向乙請求給付報酬。
2.如無上述約定，則須探討乙丙因甲之媒介碰面，丙並願意以每坪 21 萬元購買，是否已就標的物及價金達成合意，如雙方之意思表示已合致，依民法第 345 條規定買賣契約已成立，至於乙表示要先塗銷A 地原有的抵押權登記再與丙約期簽約，僅係買賣附有停止條件。此時甲已完成媒介成立契約之義務，只是須待條件成就，即乙塗銷 A 地原有的抵押權並移轉登記於丙時，甲始得請求報酬。
3.居間人因媒介應得之報酬，民法第 570 條規定，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。
本題甲得向乙請求報酬之數額已約定為 130 萬元，乙應負擔之數額，應依契約約定，如無約定則須由乙丙雙方平均負擔，此時甲僅得請求乙給付 65 萬元。
至如約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，依民法第 572 條規定，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。
相關法條
民法§345、565、568、570、572