二、何謂「土地開發分析」？運用「土地開發分析」估價時，應如何決定適當之資本利息綜合利率？試分項敘明之。（25 分）
擬答
(一)土地開發分析之意義：
土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。
(二)資本利息綜合利率之決定方式：
1.勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之。
2.資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。
3.土地開發分析法之資本利息綜合利率，應依前兩項規定計算資本利息年利率，並參考下列公式計算之：
資本利息綜合利率 = 資本利息年利率 × （土地價值比率＋建物價值比率 × 1/2）× 開發年數。
相關法條
不動產估價技術規則§58、59、70、79