【歷屆試題解答】地政士 106年 民法概要(二)

二、甲將其所有之 A 屋出售予乙,並已委託代書辦妥所有權移轉登記,詎乙將購買 A 屋之價金交付予甲後,甲仍占有使用 A 屋,請附具理由回答以下問題:
(一)甲是否有權占有 A 屋?(12 分)
(二)若是,乙應如何取得 A 屋之使用收益權限?(13 分)

擬答

(一)甲有權占有 A 屋,說明如下:

1.按民法第 345 條規定,稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。次按民法第 348 條第 1 項規定,物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。

2.本題,甲將其所有之 A 屋出售予乙,並已委託代書辦妥所有權移轉登記,應可認為甲乙間已成立民法第345 條之買賣契約,故依民法第 348 條第 1 項規定,出賣人甲應將負有將 A 屋交付及移轉所有權予買受人乙之義務。

3.惟乙將購買 A 屋之價金交付予甲後,甲仍占有使用 A 屋,此時甲是否屬於有權占有 A 屋,目前司法實務見解係採「肯定說」之見解。
蓋物之出賣人依民法第 348 條第 1 項規定,雖負有交付其物於買受人之義務,然在未交付前之繼續占有買賣標的物,究難指為無權占有,不因移轉登記之已完成而異,故出賣人在未交付系爭房屋於上訴人前,其繼續占有所出賣之該房屋,並非無正當權源。

(二)乙得請求甲現實交付 A 屋,或以占有改定之方式交付 A 屋。說明如下:

1.基於買賣契約,甲負有交付 A 屋於乙之義務,故乙得依契約本旨,請求甲現實交付 A 屋。

2.依民法第 946 條第 2 項準用第 761 條第 2 項規定,以占有改定之方式交付 A 屋,即甲雖仍繼續占有 A 屋,但甲、乙得訂立契約(占有媒介關係),使受讓人乙取得間接占有之地位,以代現實交付,即可取得 A 屋之使用收益權。

相關法條

民法§345、348、761、946

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